News: (VER-)MIETEN ABER RICHTIG

2021.06.04

(VER-)MIETEN ABER RICHTIG

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Thema: Rügepflicht des Geschäftsraummieters?

Grundsätzlich gilt: wird eine Geschäftsräumlichkeit angemietet, die sich (u.a.) in einem Gebäude befindet, das vor 1953 errichtet wurde (Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes), so hat der Hauptmieter unverzüglich, spätestens bei Übergabe des Mietgegenstandes, eine Überschreitung des Hauptmietzinses zu rügen. i

Unterlässt ein Hauptmieter eine solche Rüge, kann er einen überhöhten Hauptmietzins nicht mehr geltend machen. Eine solche Rügepflicht besteht aber nur dann, wenn es sich um ein Hauptmietverhältnis handelt. Im Rahmen eines Untermietverhältnisses gibt es eine solche Obliegenheit nicht. ii Ebenfalls gilt die Rügepflicht nicht, wenn ein Mietrechtsübergang nach § 12a Abs 1 MRG vorliegt oder wenn während eines laufenden Hauptmietverhältnisses eine neue Mietzinsvereinbarung geschlossen wird.iii

Aber Achtung: ist der Mietgegenstand – untypischerweise vor Vertragsabschluss – bereits übergeben, muss grundsätzlich spätestens bei Vertragsabschluss eine Überschreitung des Hauptmietzinses gerügt werden. Beispiele dazu, die bereits vom Obersten Gerichtshof entschieden wurden:

  • Im Rahmen eines Unternehmenskauf tritt ein Unternehmenserwerber in zwei Hauptmietverträge von zwei verschiedenen Geschäftsräumlichkeiten ein. Später schließt der Mieter einen „neuen“ einheitlichen Mietvertrag über beide Objekte ab. Die Rüge muss spätestens mit Abschluss des Mietvertrags erfolgen.iv
  • Anbot des Liegenschaftseigentümers an den Untermieter, nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses zu bestimmten Konditionen einen Hauptmietvertrag abzuschließen. Die Rüge muss spätestens mit Abschluss des Hauptmietvertrags erfolgen.v

Inhalt der Rüge?

Das Gesetz nennt selbst kein besonderes Formerfordernis. Es ist jedenfalls gegenüber dem Vermieter die Überschreitung des gesetzlich zulässigen Hauptmietzinses geltend zu machen. Dabei muss die Rüge dem Vermieter Folgendes signalisieren: Wenn der Vermieter auf den vereinbarten Mietzins besteht, wird der Mieter von der Möglichkeit einer gerichtlichen Mietzinsreduzierung Gebrauch machen.iv

Als ungeeignete Rüge wurde bewertet:

  • Die Erklärung, der im schriftlichen Mietvertrag aufscheinende Mietzins stimme nicht mit dem mündlich Vereinbarten überein;vi
  • Die bloße Erklärung, der Mietzins sei zu hoch;vii

Das Immobilienrechtsteam von Sabadello Legal unterstützt und vertritt Vermieter und Mieter im gewerblichen Bereich. Mit langjähriger Erfahrung in der Beratung von Betreibern von Einkaufszentren, Fachmarktzentren und Office-Immobilien unterstützen wir unsere Mandanten bei Mietvertragsverhandlungen sowie in allen mietrechtlichen Angelegenheiten und streitigen Auseinandersetzungen.

Kontakt und Fragen:
RA Mag. Jennifer Kaufmann
RA Mag. Andreas Sabadello
+43 1 9971037
office@sabadello.legal


i § 16 Abs 1 Ziffer 1 MRG.

ii RIS-Justiz RS0112812.

iii OGH vom 21.12.1999, 5Ob257/99a.

iv OGH vom 23.06.2020, 5 Ob 83/20x.

v OGH vom 20.07.2021, 5 Ob 33/17i.

vi OGH vom 27.01.1998, 5 Ob 510/97d.

vii OGH vom 22.04.1997, 5 Ob 131/97v.

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