News: (VER-)MIETEN ABER RICHTIG

2022.03.24

(VER-)MIETEN ABER RICHTIG

#Zutritt #Duldungspflicht #Bauliche Veränderungen #MRG #RealEstate

ZUTRITT ZUM MIETGEGENSTAND

Betretungsrecht des Vermieters

Nach § 8 Abs 2 Mietrechtsgesetz („MRG“, Vollanwendungsbereich) hat der Mieter den Zutritt des Mietgegenstandes aus wichtigem Grund zu gestatten. Dabei sind die berechtigten Interessen des Mieters angemessen zu berücksichtigen. Ein wichtiger Grund liegt jedenfalls bei Gefahr im Verzug (zB Wasserrohrbruch) im Mietgegenstand vor. Ebenfalls ist ein solcher anzunehmen, wenn Handwerker Zutritt benötigen, um notwendige Arbeiten im Mietgegenstand vorzubereiten bzw. durchzuführen.

Im Teilanwendungs-/Vollausnahmebereich ist dieses Betretungsrecht zwar nicht ausdrücklich geregelt. Aber es gilt ebenfalls, dass der Zutritt im Interesse der Erhaltung des Hauses oder zur Ausübung der notwendigen Aufsicht erforderlich ist. Auch hier hat eine Interessenabwägung stattzufinden.1

Für alle Bereiche gilt: Der Vermieter hat an der Besichtigung des Mietgegenstandes durch neue Mietinteressenten ein überwiegendes Interesse. Aber: Terminvereinbarung bzw. Ankündigung ist erforderlich. Im Übrigen hat die Besichtigung zu üblichen Tageszeiten stattzufinden.2

Duldungspflicht des Mieters im Fall von Veränderungen

Im Vollanwendungsbereich hat der Mieter die vorübergehende Benützung und die Veränderung des Mietgegenstandes zu dulden, im Fall von:

  • notwendigen oder zweckmäßigen Eingriffen zur Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen oder zur Behebung von ersten Schäden sowie im Fall von
  • Eingriffen für ua Veränderungen in einem anderem Mietgegenstand, die notwendig, zweckmäßig und zumutbar sind.3

Für alle Arbeiten gilt: der Vermieter hat diese unter möglichster Schonung durchzuführen. Bei wesentlicher Beeinträchtigung steht dem Mieter zudem eine angemessene Entschädigung zu.

Im Teilanwendungs-/Vollausnahmebereich besteht keine umfassende Regelung. Aus dem Grundsatz des schonenden Gebrauchs wird aber abgeleitet, dass der Mieter zumutbare Maßnahmen des Vermieters zu dulden hat, wenn dadurch das Mietrecht nicht wesentlich beeinträchtigt wird.4

Verweigerung des Zutritts

Verweigert der Mieter den Zutritt, verwirklicht ein solches Verhalten nur dann einen Kündigungsgrund, wenn eine akute Gefahrensituation (zB Wassereintritt) im Mietgegenstand vorliegt.5

Liegt eine solche Gefahrensituation nicht vor, bleibt dem Vermieter nur die Möglichkeit den Zutritt gerichtlich einzufordern. Hierbei ist die Art des Verfahrens zu beachten: Im Vollanwendungsbereich ist ein Antrag beim Außerstreitgericht, im Teilanwendungs-/Vollausnahmebereich ist eine Klage bei Gericht einzubringen.


Das Immobilienrechtsteam von Sabadello Legal unterstützt und vertritt Vermieter und Mieter in Fragen der gewerblichen Vermietung. Mit langjähriger Erfahrung in der Beratung und Vertretung von Immobilieneigentümern und -verwaltern unterstützen wir unsere Mandanten bei Mietvertragsverhandlungen sowie in allen mietrechtlichen Angelegenheiten und streitigen Auseinandersetzungen.

Kontakt und Fragen:
RA Mag. Jennifer Kaufmann
RA Mag. Andreas Sabadello
+43 1 9971037
office@sabadello.legal


  1. RIS-Justiz RS0021509.

  2. OGH vom 13.01.1998, 8 Ob 55/97i.

  3. § 8 Abs 2 MRG.

  4. OGH vom 27.11.2001, 5 Ob 265/01h.

  5. RIS-Justiz RS0068424.

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