WOHNUNGSEIGENTUM – SICHERE HANDHABE

Thema: Benützungsregelungen über allgemeine Teile

Grundsätzlich können alle Wohnungseigentümer gemeinsam entscheiden, ob und wie allgemeine Teile genutzt werden und eine vertragliche Benützungsregelung dazu abschließen. Einschränkungen gibt es: Es muss sich um einen verfügbaren allgemeinen Teil handeln. Eine Benützungsregelung über sog notwendige allgemeine Teile ist ausgeschlossen.¹

Was sind notwendige allgemeine Teile? Einem notwendigen allgemeinen Teil fehlt aufgrund seiner Beschaffenheit die Eignung, dass dieser von einer Person selbstständig und ausschließlich genutzt werden kann. Diese Flächen dienen nämlich der allgemeinen Benützung. Zum Beispiel: Zugänge oder Durchgänge zu allgemeinen Teilen der Liegenschaft (zB einziger Zugang zum Stiegenhaus) oder zu einem Wohnungseigentumsobjekt.²

Zuletzt hatte der Oberste Gerichtshof in den folgenden Fällen zu beurteilen, ob es sich um einen verfügbaren allgemeinen Teil handelt:

• Thematisiert wurde die Benützungsregelung über eine Zufahrts- und Rangierfläche (Vorplatzfläche) vor einer Garage. Wenn auf dieser Vorplatzfläche ein KFZ steht, ist es nicht möglich, vorwärts in die Garage einzufahren. Rückwärts-Einfahren ist nur mit einem Mittelklasse-PKW und mit einmaligem Reversieren möglich. Ein verfügbarer allgemeiner Teil wurde verneint, weil die Vorplatzfläche der allgemeinen Benützung des Wohnungseigentumsobjekt/Garage dient.³

• Thema war die Benützungsregelung über eine gesamte Hoffläche. Deren Folge: die Wohnungseigentümer müssten sich mühsam durch geparkte Fahrzeuge „durchschlängeln“, um zu den im Erdgeschoss liegenden Wohnungseigentumsobjekten oder zu den Stiegenhäusern zu gelangen. Ein verfügbarer allgemeiner Teil an der gesamten Hoffläche wurde verneint.⁴

Was tun, wenn keine Einigkeit zwischen den Wohnungseigentümern (mehr) besteht?

Grundsätzlich ist erforderlich, dass alle Wohnungseigentümer die Benützungsregelung abschließen. Mangels Einigung hat jeder Wohnungseigentümer das Recht eine gerichtliche Regelung aus wichtigem Grund zu beantragen.

Ebenfalls kann vor Gericht die Abänderung einer vertraglichen Benützungsregelung aus wichtigem Grund verlangt werden.⁵

Der Außerstreitrichter hat dabei stets eine für alle Wohnungseigentümer billigende Lösung zu finden.

Was tun, wenn ein Wohnungseigentümer sein Benützungsrecht ausweitet?

Jeder Wohnungseigentümer kann sich – sofern die außergerichtliche Aufforderung zur Unterlassung nicht wirkt – mit einer Eigentumsfreiheitsklage gegen andere Mit- und Wohnungseigentümer zur Wehr setzen.⁴

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Das Immobilienrechtsteam von Sabadello Legal unterstützt (Mit-)Eigentümer von Liegenschaften sowie Wohnungseigentumsgemeinschaften. Wir beraten unsere Mandanten bei der Ausarbeitung und Umsetzung von Benützungsregelungen ebenso wie bei der Durchsetzung von Ansprüchen.

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