2023.12.21
(Keine) Strafe bei Nichterfüllung eines Bauauftrags
#BAURECHT #REALESTATE #NÖ #BAUO #Bauauftrag #PublicLawGemäß § 34 Abs. 2 der niederösterreichischen Bauordnung 2014 (NÖ BO) hat die Baubehörde das Recht, dem Eigentümer des Bauwerks baupolizeiliche Aufträge zu erteilen, um sicherzustellen, dass bestehende Bauten den baurechtlichen Vorschriften entsprechen. Diese Aufträge können die Behebung von Mängeln oder die Beseitigung von Gefahren, die von der baulichen Anlage ausgehen, zum Gegenstand haben. § 37 NÖ BO legt fest, dass die Nichtbefolgung eines baupolizeilichen Auftrages eine Verwaltungsübertretung darstellt, die geahndet werden kann.
Hintergrund
Der Beschwerdeführer wurde von einer Bezirkshauptmannschaft für eine Übertretung der NÖ Bauordnung 2014 bestraft, da er einem baupolizeilichen Auftrag nicht nachgekommen war. Im Kern dieses Falles stand eine Vereinbarung zwischen dem Beschwerdeführer und seiner Schwester. Gemäß dieser Vereinbarung, die aus einem Vergleich resultierte, übernahm seine Schwester die Verantwortung für sämtliche mit der betreffenden Liegenschaft verbundenen Kosten und Abgaben, ausgenommen Investitionen.
Das Landesverwaltungsgericht hob die Bestrafung auf und begründete dies wie folgt:1
Entscheidung
Im Fall war klar, dass der Beschwerdeführer den baupolizeilichen Auftrag nicht rechtzeitig erfüllt hatte. Auch wenn er mit jemandem (hier: seiner Schwester) eine Vereinbarung getroffen hat, die die Verantwortung auf diese Person überträgt, ändert das nichts an der Situation. Denn man kann öffentlich-rechtliche Pflichten nicht einfach auf andere übertragen, ohne dass es dafür eine gesetzliche Grundlage gibt2. Auch wenn der Beschwerdeführer seine Schwester beauftragt hat, den baupolizeilichen Auftrag auszuführen, erfüllt er seine Pflichten nicht allein dadurch, dass er den Auftrag weitergibt3. Er muss sich aktiv darum kümmern, dass die Schwester den Auftrag auch wirklich umsetzt, und gegebenenfalls bei ihr nachhaken4. Dabei muss er auch alle zivilrechtlichen Möglichkeiten ausschöpfen, um eine schnelle Auftragserfüllung zu gewährleisten.
Allerdings ist es nicht erforderlich, dass er die Umsetzung ständig und umfassend überprüft. Solange es keine Hinweise auf das Gegenteil gibt, kann er zunächst davon ausgehen, dass seine Aufträge erledigt werden5 oder getroffene Vereinbarungen eingehalten werden6.
Im gegenständlichen Fall hatte der Beschwerdeführer laut Ansicht des Gerichts ausreichende Schritte gesetzt, um die Umsetzung des Bauauftrags zu erreichen. Obwohl das Ziel letztlich gar nicht erreicht wurde, urteilte das Gericht, dass er die zur Last gelegte Verwaltungsübertretung nicht begangen hatte (objektive Tatseite nicht erfüllt). Eigentümern ist dennoch zur Vorsicht zu raten: Dem Beschwerdeführer war nur ein sehr kurzer Zeitraum der Tatbegehung vorgeworfen worden. Die Entscheidung lässt offen, ob er nicht allenfalls doch zu bestrafen gewesen wäre, wenn die Behörde in erster Instanz ihm einen anderen - längeren - Zeitraum vorgeworfen hätte.
Synopsis
In Lower Austria, the building authority has the right under Section 34 (2) of the Lower Austrian Building Code 2014 (NÖ BO) to issue building inspection orders to building owners in order to ensure compliance with building regulations. These orders may include the rectification of defects or the elimination of hazards. Non-compliance is considered an administrative offence in accordance with § 37 NÖ BO.
In a recent case, a complainant was penalised for not complying with such an order because the order had not been fulfilled by a third party with whom the complainant had a contract. The Provincial Administrative Court overturned the decision, even though obligations under public law cannot be transferred to others without a legal basis. However, the complainant had not only relied on the third party, but he had also taken sufficient steps to (try to) fulfil the order, even if the objective was not achieved. The judgement suggests that in other circumstances the outcome could be different.
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