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2022.09.13

Entfall der Warnpflicht des Werkunternehmers (DE)

Bei Werkverträgen ist die Warnpflicht des Werkunternehmers von großer praktischer Relevanz. § 1168a ABGB bringt die allgemeine Schutz- und Sorgfaltspflicht des Werkunternehmers zum Ausdruck.1 Gemäß § 1168a ABGB hat der Unternehmer den Besteller zu warnen, wenn der Besteller untaugliche Stoffe zur Verfügung stellt oder unrichtige Anweisungen an den Unternehmer erteilt, sofern die Untauglichkeit für den Unternehmer offenbar ist. Eine Unterlassung der Warnung kann dazu führen, dass der Werkunternehmer den dadurch entstandenen Schaden zu ersetzen hat. Hierbei hat der Unternehmer stets nach der Sorgfalt eines Sachverständigen gemäß § 1299 ABGB zu agieren.

Umfang der Warnpflicht

Grundsätzlich besteht eine solche Warnpflicht auch gegenüber einem sachkundigen oder sachkundig beratenem Auftraggeber.2 Es kommt jedoch zur gänzlichen Entlastung des Unternehmers, wenn er davon ausgehen darf, dass der Besteller über die Mängel aus seiner Sphäre Bescheid wusste und er dennoch das Risiko eingegangen ist.3

Fehlerhafte Rechnungsprüfung – Entfall der Warnpflicht

In der Entscheidung des OGH 8 Ob 36/21h vom 29.06.2022 beschäftigte sich der OGH mit dem Umfang der Warnpflicht. Im gegenständlichen Fall hatte die Beklagte, eine städtische Holdinggesellschaft, mit den ausführenden Unternehmen eine Skontovereinbarung getroffen, wobei eine in der Baubranche durchaus untypische Art der Verrechnung gewählt wurde.4 Die Klägerin war mit der örtlichen Bauaufsicht beauftragt. Die Aufgaben der Klägerin umfassten unter anderem die Prüfung der Rechnungen der bauausführenden Unternehmen „auf Richtigkeit und Vertragsmäßigkeit“.

Bei einem Skonto handelt es sich grundsätzlich um einen Preisnachlass, der in der Regel für eine kurze Zahlungsfrist gewährt wird.5 Die Beklagte verweigerte die Zahlung von offenem Werklohn mit der (ua) Begründung, dass der Klägerin die falsche Skontoberechnung als offenbar unrichtig hätte auffallen müssen und daher ein Verstoß gegen die Warnpflicht vorgelegen sei.

Während das Berufungsgericht eine Verletzung der Warnpflicht der Klägerin aufgrund der unüblichen Ermittlung des Skontos annahm, verneinte der OGH die Offensichtlichkeit des Mangels. Denn die Art der Berechnung ergab sich nicht bloß aus dem Rechnungsprüfblatt, das die Beklagte zur Verfügung gestellt hatte, sondern die Berechnungsmethode deckte sich auch mit den von der Beklagten geschlossenen Verträgen. Konkret hielt der OGH fest:

Einem derart erfahrenen Auftraggeber kann aber zugesonnen werden, dass er bei der Erstellung eines Prüfblattes zur Verwendung durch seine Auftragnehmer eine bestimmte Art der Verrechnung des Skontoabzugs nicht versehentlich und unbeabsichtigt gewählt hat.

Eine solche Vorgabe müsste dem mit der Rechnungsprüfung beauftragten Unternehmen dann als offenbar unrichtig auffallen und seine Warnpflicht auslösen, wenn sie mit der zugrundeliegenden Vereinbarung zwischen dem Auftraggeber und dem rechnungslegenden Unternehmen im Widerspruch stünde. Ist dies aber, wie hier, nicht der Fall und entspricht die Berechnungsweise nicht nur der ausdrücklichen Vorgabe, sondern findet sich dafür auch im Werkvertrag in Gestalt des für die Anzahlung bereits vorweg gewährten Nachlasses eine plausible Erklärung, kann von der Offensichtlichkeit eines Fehlers nicht gesprochen werden. Hier würde durch die vom Berufungsgericht bejahte Warnpflicht des den Vorgaben entsprechend kontrollierenden Rechnungsprüfers dessen spezifischer Sorgfaltsmaßstab überspannt und praktisch zu einer Beratungspflicht in Angelegenheiten der Kalkulation ausgeweitet.6


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Kontakt und Fragen:

RA Mag. Andreas Sabadello
RA Mag. Jennifer Kaufmann
+43 1 9971037
office@sabadello.legal


  1. Ris-Justiz RS0022086.

  2. Ris-Justiz RS0022243.

  3. Ris-Justiz RS0021906.

  4. OGH 8 Ob 36/21h, 29.6.2022.

  5. Ris-Justiz RS0018147.

  6. OGH 8 Ob 36/21h, 29.6.2022.

2022.09.07

Covid-19 - Keine allgemeine Mietzinsminderung wegen Umsatzrückgang (DE)

Umsatzrückgang während der Pandemie

Der Oberste Gerichtshof („OGH“) hatte sich kürzlich mit der Frage auseinanderzusetzen, ob der Umsatzrückgang eines Modegeschäftes außerhalb von Lockdown gelegenen Zeiträumen einen Mietzinsminderungsanspruch rechtfertigt.1

Sachverhalt

Der Mieter betreibt in der Salzburger Getreidegasse ein Modegeschäft. Der Mieter zahlte für die außerhalb von Lockdowns gelegenen Zeiträume Juli bis Oktober 2020 sowie März 2021 nur einen reduzierten Mietzins. Der Mieter begründete dies im Verfahren zusammengefasst damit, dass das Auftreten von Covid-19 zu einem Kunden- und damit Umsatzrückgang geführt hätte.

Erst- und Berufungsgericht hatten dem Zahlungsbegehren des klagenden Vermieters stattgegeben.

Begründung des OGH

Der OGH gab der Revision des beklagten Mieters nicht Folge. Aus der Entscheidung sind die nachstehenden Aussagen des OGHs mitzunehmen:

  • Soweit Umsatzeinbußen des Geschäftsraummieters eine unmittelbare Folge der COVID-19-Pandemie sind, die sämtliche Unternehmer wie (auch) den Mieter des Geschäftslokals, insbesondere dessen gesamte Branche, allgemein und insgesamt treffen, sind diese dem Unternehmerrisiko zuzuordnen und daher für den zu zahlenden Mietzins nicht relevant.
  • Lassen sich hingegen Umsatzeinbußen des Geschäftsraummieters auf behördliche Maßnahmen, hier also auf jene Betretungsverbote zurückführen, die anlässlich der COVID-19-Pandemie verfügt wurden, so sind solche Umsatzeinbußen konkrete Folgen einer objektiven Einschränkung des vertraglich bedungenen Gebrauchs des Bestandobjekts und im Rahmen einer Mietzinsminderung zu berücksichtigen.
  • Für die klagsgegenständlichen Zeiträume bestand für das Geschäftslokal kein behördlich angeordnetes Betretungsverbot, sodass es dem beklagten Mieter grundsätzlich möglich war, Waren im Geschäft anzubieten, Kunden in Präsenz zu beraten und Verkäufe abzuwickeln.
  • Soweit die Umsatzrückgänge darauf beruht haben könnten, dass Touristen ausblieben oder Menschen generell infolge der gesundheitlichen Risken der Pandemie die Salzburger Innenstadt zum Einkaufen mieden, ist dieser Umstand ohne Belang.

Abschließend ist das Thema Mietzinsminderungsansprüche außerhalb von Lockdown-Zeiträumen jedoch nicht geklärt. Denn der OGH merkte an, dass kein konkretes Vorbringen dazu erstattet wurde, ob und inwieweit behördliche Maßnahmen außerhalb des Lockdowns spezifische Beschränkungen der Nutzungsmöglichkeit herbeigeführt hätten. Mangels eines solchen Vorbringens musste der OGH hierzu auch nicht weiter prüfen.


Das Immobilienrechtsteam von Sabadello Legal unterstützt und vertritt Vermieter und Mieter in Fragen der gewerblichen Vermietung. Mag. Jennifer Kaufmann ist Rechtsanwältin für Mietrecht und berät und vertritt seit Jahren namhafte Vermieter im gewerblichen Bereich. Mit langjähriger Erfahrung in der Beratung und Vertretung von Immobilieneigentümern und -verwaltern unterstützen wir unsere Mandanten bei Mietvertragsverhandlungen sowie in allen mietrechtlichen Angelegenheiten und streitigen Auseinandersetzungen. Jennifer Kaufmann vertritt sowohl vor Gerichten als auch vor der wohnrechtlichen Schlichtungsstelle.

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  1. OGH vom 30.06.2022, 9Ob84/21z.

2022.09.05

Rechtspanorama: Uber darf Fahrten billiger anbieten (DE)

"Die Presse" berichtet in der Ausgabe vom 05.09.2022 von einem Erfolg unseres Teams vor dem Landesverwaltungsgericht Wien: unser Mandant - ein Taxiunternehmen - wurde mehrfach wegen angeblicher Unterschreitung des zulässigen Fahrtpreises bestraft. Dazu im Rechtspanorama:

Mit einer Serie von Strafen wurde ein Wiener Taxiunternehmen bedacht, das nach Meinung des Wiener Magistrats zu billig unterwegs war. Es sollte dafür 2695 Euro zahlen. Wie nun aber das Verwaltungsgericht Wien entschied, erfolgte diese Sanktion zu Unrecht. Es ging um Fahrten, die über die App von Uber bestellt worden waren...

Den vollständigen Artikel lesen Sie in der Printausgabe von "Die Presse" vom 05.09.2022 oder online unter diesem Link (Paywall).

Andreas Sabadello und sein Team freuen sich über diesen Erfolg.1 Denn damit konnte dem Unternehmer nicht nur eine empfindliche Strafe, sondern auch eine Reihe von Vormerkungen erspart werden. Und solche "Vorstrafen" sind gerade für ein konzessioniertes Gewerbe, wie das Personenbeförderungsgewerbe mit PKW - Taxi, kritisch. Für den Erwerb - und den Erhalt - der Konzession ist die Zuverlässigkeit eine wichtige Voraussetzung. Sammelt ein Unternehmer Strafen, kann die Voraussetzung der Zuverlässigkeit wegfallen und es droht der Verlust der Konzession.


Sabadello Legal berät und vertritt unter anderem Unternehmen aus der Personenbeförderungs- und Gütertransportbranche regelmäßig in in Verfahren wegen Verwaltungsstrafen vor Behörden sowie den Verwaltungs- und Höchstgerichten. Zu unseren Mandanten zählen sowohl Startups als auch etablierte KMU und internationale Konzerne. Schwerwiegende Verstöße bzw. die wiederholte Begehung von Verwaltungsübertretungen können unter anderem die Entziehung der Gewerbeberechtigung zur Folge haben. Darüber hinaus können Mitbewerber Ansprüche wegen wettbewerbswidrigem Verhalten geltend machen. Bei Einleitung eines Verwaltungsstrafverfahrens ist es oftmals unerlässlich, anwaltlichen Rat einzuholen und sich von einem fachkundigen Spezialisten vertreten zu lassen. Wenn Sie mit dem Vorwurf einer Verwaltungsübertretung konfrontiert sind, kontaktieren Sie uns gerne.

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  1. Entscheidung des LVwG Wien, VGW-021/035/4362/2022, 24.08.2022.

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