OGH zu AGB-Klauseln in Wohnungsmietverträgen: 15 von 17 Klauseln unzulässig

Kurzfassung

Der OGH hat in der Entscheidung 6 Ob 67/25h in einem Verbandsklageverfahren der Bundeskammer für Arbeiter und Angestellte gegen eine Vermieterin (GmbH & Co KG) insgesamt 17 AGB-Klauseln aus Wohnungsmietverträgen im Teilanwendungsbereich des MRG (§ 1 Abs 4 MRG) überprüft. Das Ergebnis: 15 Klauseln wurden als unzulässig bestätigt, lediglich zwei Klauseln hielten der höchstgerichtlichen Kontrolle stand.

Für professionelle Vermieter, Asset Manager und Immobilienfonds ist die Entscheidung vor allem deshalb relevant, weil der OGH einerseits die konkrete Wertsicherungsklausel gehalten, andererseits aber bei Betriebskosten-, Heizkosten-, Wartungs- und Bearbeitungsentgeltklauseln eine strenge Linie fortgesetzt hat. Wer mit standardisierten Mietvertragsmustern arbeitet, sollte die Formulierungen in diesen Bereichen überprüfen.

Zulässige Klauseln

Als zulässig beurteilte der OGH die Wertsicherungsklausel (Klausel 6), die den Nettomietzins nach dem VPI 2020 mit einer 3 %-Schwankungsbreite valorisiert. Der OGH stützte sich dabei maßgeblich auf das mit 1.1.2026 in Kraft getretene Zivilrechtliche Indexierungs-Anpassungsgesetz (ZIAG, BGBl I 2025/110), das klargestellt hat, dass § 6 Abs 2 Z 4 KSchG auf Dauerschuldverhältnisse nicht anwendbar ist. Diese Gesetzesänderung wertete der OGH als authentische Interpretation iSd § 8 ABGB, die rückwirkend auch für bestehende Mietverhältnisse gilt.

Die sachliche Rechtfertigung einer VPI-basierten Wertsicherung wurde unter Verweis auf die ständige Rechtsprechung bestätigt: Die gewöhnliche Abnutzung der Wohnung rechtfertige keinen real degressiven Mietzins, die Entschädigung dafür sei im vereinbarten Mietzins inbegriffen. Die dagegen von Böhm/Rosifka (immolex 2025/17) vorgebrachten Argumente wurden ausdrücklich verworfen.

Ebenfalls zulässig war die Klausel zum konkludenten Verzicht (Klausel 8), wonach die bloße Nichtgeltendmachung von Wertsicherungserhöhungen keinen schlüssigen Verzicht durch den Vermieter darstellt. Auch bei kundenfeindlichster Auslegung stehe die Klausel im Einklang mit der Rechtsprechung.

Unzulässige Klauseln

Klausel 7 (Verjährung der Wertsicherungsansprüche in drei Jahren) wurde als intransparent iSd § 6 Abs 3 KSchG qualifiziert, weil sie zwar die Frist nennt, aber den Verjährungsbeginn für die verschiedenen denkbaren Ansprüche völlig offen ließ.

Die Klauseln 15 bis 20 zur Betriebskostenüberwälzung beurteilte der OGH als intransparent nach § 6 Abs 3 KSchG. Der Einleitungssatz beinhaltete einen Verweis auf §§ 21–24 MRG „mit den im Folgenden angeführten Modifikationen“, ohne dass der Verbraucher erkennen konnte, welche Abweichungen vorliegen und ob diese zusätzlich oder anstelle der gesetzlichen Regelung gelten. Es könne dem Verbraucher nicht auferlegt werden, im Abgleich mit dem Gesetzestext zu beurteilen, ob eine Modifikation überhaupt vorliegt. Eine Teilbarkeit der Klauseln wurde verneint.

Die Klauseln 21 und 22 zur Betriebskostenabrechnung und Akontierungsanpassung scheiterten ebenfalls am Transparenzgebot. Klausel 21 suggerierte gesetzliche Verpflichtungen, ließ aber offen, auf welche Anforderungen konkret Bezug genommen wird. Klausel 22 ließ die Parameter für das Ausmaß der Erhöhung oder Herabsetzung der Akontierung völlig unbestimmt.

Die Heizkostenklauseln (Klauseln 23 und 24) wurden ebenfalls verworfen. Klausel 23 ließ offen, wer die Abrechnung vornimmt. Klausel 24 ermöglichte dem Vermieter bei kundenfeindlichster Auslegung, auf Basis einer pauschal erteilten Vollmacht Energieversorgungsverträge völlig frei abzuschließen. Der Einwand der Beklagten, die Klauseln würden in der Praxis anders gehandhabt, blieb im Verbandsprozess unerheblich.

Klausel 25 zum Betriebskosten-Verteilungsschlüssel wurde als gröblich benachteiligend nach § 879 Abs 3 ABGB qualifiziert. Die Formulierung „oder sonstige Abrechnungskreise“ blieb unbestimmt, zugleich behielt sich die Beklagte die einseitige Änderung des Verteilungsschlüssels vor.

Klausel 28 zur Haftung des aktuellen Mieters für das gesamte Abrechnungsjahr war intransparent, weil der Zeitpunkt der Fälligkeit und die Bedeutung des „Abrechnungsjahres“ unbestimmt blieben.

Klausel 39 zur Wartungspflicht des Mieters scheiterte sowohl am Transparenzgebot als auch an § 879 Abs 3 ABGB. Gegenstand und Umfang der Wartungspflicht waren nicht hinreichend determiniert. Die generelle Überwälzung von Erhaltungspflichten auf den Mieter ohne entsprechendes Äquivalent widerspricht dem dispositiven Recht (§ 1096 ABGB).

Die Bearbeitungsgebühr für die Mietvertragserrichtung (Klausel 52) wurde als gröblich benachteiligend nach § 879 Abs 3 ABGB beurteilt, weil dem Zusatzentgelt keine konkreten Zusatzleistungen gegenüberstehen.

Bedeutung für die Praxis

Die Entscheidung setzt die strenge Linie des OGH bei der Klauselkontrolle im Wohnungsmietrecht in Verbandsverfahren fort. Intransparente und unvollständige Klauseln, die den Verbraucher über seine Rechte und Pflichten im Unklaren lassen, halten der Prüfung nach § 6 Abs 3 KSchG nicht stand. Für professionelle Vermieter ist besonders relevant, dass der OGH zugleich die grundsätzliche Zulässigkeit einer VPI-basierten Wertsicherungsklausel in Mietverträgen außerhalb des MRG-Vollanwendungsbereichs unter Berücksichtigung des ZIAG bestätigt hat.

Die Entscheidung ist damit gerade für professionelle Vermieter, Asset Manager und institutionelle Bestandhalter mit standardisierten Vertragsmustern von praktischer Bedeutung. Besondere Aufmerksamkeit verdienen Betriebskostenüberwälzung, Betriebskostenabrechnung, Akontierungsanpassung, Heizkostenregelungen, Verteilungsschlüssel, Wartungspflichten und Zusatzentgelte. Wer Wohnimmobilien in größerem Bestand verwaltet oder für Immobilienfonds Vertragsmuster einsetzt, sollte diese Formulierungen laufend überprüfen.

OGH, 6 Ob 67/25h, 18.03.2026

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