News: Covid-19 - Keine allgemeine Mietzinsminderung wegen Umsatzrückgang

2022.09.07

Covid-19 - Keine allgemeine Mietzinsminderung wegen Umsatzrückgang

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Umsatzrückgang während der Pandemie

Der Oberste Gerichtshof („OGH“) hatte sich kürzlich mit der Frage auseinanderzusetzen, ob der Umsatzrückgang eines Modegeschäftes außerhalb von Lockdown gelegenen Zeiträumen einen Mietzinsminderungsanspruch rechtfertigt.1

Sachverhalt

Der Mieter betreibt in der Salzburger Getreidegasse ein Modegeschäft. Der Mieter zahlte für die außerhalb von Lockdowns gelegenen Zeiträume Juli bis Oktober 2020 sowie März 2021 nur einen reduzierten Mietzins. Der Mieter begründete dies im Verfahren zusammengefasst damit, dass das Auftreten von Covid-19 zu einem Kunden- und damit Umsatzrückgang geführt hätte.

Erst- und Berufungsgericht hatten dem Zahlungsbegehren des klagenden Vermieters stattgegeben.

Begründung des OGH

Der OGH gab der Revision des beklagten Mieters nicht Folge. Aus der Entscheidung sind die nachstehenden Aussagen des OGHs mitzunehmen:

  • Soweit Umsatzeinbußen des Geschäftsraummieters eine unmittelbare Folge der COVID-19-Pandemie sind, die sämtliche Unternehmer wie (auch) den Mieter des Geschäftslokals, insbesondere dessen gesamte Branche, allgemein und insgesamt treffen, sind diese dem Unternehmerrisiko zuzuordnen und daher für den zu zahlenden Mietzins nicht relevant.
  • Lassen sich hingegen Umsatzeinbußen des Geschäftsraummieters auf behördliche Maßnahmen, hier also auf jene Betretungsverbote zurückführen, die anlässlich der COVID-19-Pandemie verfügt wurden, so sind solche Umsatzeinbußen konkrete Folgen einer objektiven Einschränkung des vertraglich bedungenen Gebrauchs des Bestandobjekts und im Rahmen einer Mietzinsminderung zu berücksichtigen.
  • Für die klagsgegenständlichen Zeiträume bestand für das Geschäftslokal kein behördlich angeordnetes Betretungsverbot, sodass es dem beklagten Mieter grundsätzlich möglich war, Waren im Geschäft anzubieten, Kunden in Präsenz zu beraten und Verkäufe abzuwickeln.
  • Soweit die Umsatzrückgänge darauf beruht haben könnten, dass Touristen ausblieben oder Menschen generell infolge der gesundheitlichen Risken der Pandemie die Salzburger Innenstadt zum Einkaufen mieden, ist dieser Umstand ohne Belang.

Abschließend ist das Thema Mietzinsminderungsansprüche außerhalb von Lockdown-Zeiträumen jedoch nicht geklärt. Denn der OGH merkte an, dass kein konkretes Vorbringen dazu erstattet wurde, ob und inwieweit behördliche Maßnahmen außerhalb des Lockdowns spezifische Beschränkungen der Nutzungsmöglichkeit herbeigeführt hätten. Mangels eines solchen Vorbringens musste der OGH hierzu auch nicht weiter prüfen.


Das Immobilienrechtsteam von Sabadello Legal unterstützt und vertritt Vermieter und Mieter in Fragen der gewerblichen Vermietung. Mag. Jennifer Kaufmann ist Rechtsanwältin für Mietrecht und berät und vertritt seit Jahren namhafte Vermieter im gewerblichen Bereich. Mit langjähriger Erfahrung in der Beratung und Vertretung von Immobilieneigentümern und -verwaltern unterstützen wir unsere Mandanten bei Mietvertragsverhandlungen sowie in allen mietrechtlichen Angelegenheiten und streitigen Auseinandersetzungen. Jennifer Kaufmann vertritt sowohl vor Gerichten als auch vor der wohnrechtlichen Schlichtungsstelle.

Kontakt und Fragen:
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  1. OGH vom 30.06.2022, 9Ob84/21z.

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