Shoppingcenter-Mietverträge: OGH bestätigt 30-jährige Verjährung bei Betriebskostenabrechnungen und kippt Erhaltungskostenklausel

Kurzfassung

Der Oberste Gerichtshof hatte über einen Bestandvertrag in einem Einkaufszentrum zu entscheiden. Für Vermieter ist die Entscheidung vor allem deshalb wichtig, weil sie drei praktische Aussagen bündelt: Betriebskostenabrechnungen können sehr lange eingefordert werden, die Abrechnung muss für den Bestandnehmer tatsächlich nachvollziehbar sein, und formularmäßige Klauseln zur Überwälzung von Erhaltungsaufwand stoßen auch im Unternehmergeschäft an Grenzen.

Anders gesagt: Wer bei Shoppingcentern oder sonstigen gewerblichen Bestandobjekten mit Standardverträgen arbeitet, sollte nicht nur die Klauseln prüfen, sondern auch die Abrechnungssystematik. Unklare Sammelpositionen, fehlende Verteilungsschlüssel oder zu weit formulierte Erhaltungskostenklauseln können noch Jahre später Probleme auslösen.

Hintergrund

In der Entscheidung OGH, 5 Ob 100/25d, vom 12.03.2026 ging es um zwei zentrale Fragen: einerseits um Rechnungslegung betreffend Betriebskosten für die Jahre 2005 bis 2022, andererseits um die Wirksamkeit einzelner Vertragsbestimmungen nach § 879 Abs 3 ABGB. Das Bestandverhältnis unterlag unstrittig nicht dem Vollanwendungsbereich des MRG. Der OGH wies die außerordentliche Revision der Vermieterin zurück. Eine solche Zurückweisung mangels erheblicher Rechtsfrage (§ 508a Abs 2 ZPO) bedeutet, dass der OGH die Rechtslage als so klar ansieht, dass er die Revision gar nicht inhaltlich behandeln muss – die Entscheidung des Berufungsgerichts wird damit rechtskräftig. Eine neue Leitentscheidung im technischen Sinn liegt zwar nicht vor, inhaltlich bestätigt der OGH aber die Linie der Vorinstanzen.

30 Jahre Verjährung auch außerhalb des Vollanwendungsbereichs des MRG

Der OGH hält fest, dass die Rechnungslegungspflicht der Bestandgeberin hier nach §§ 1099, 1012 ABGB zu beurteilen ist. Ausgehend von den allgemeinen Grundsätzen zum Rechnungslegungsanspruch gilt dafür grundsätzlich die lange Verjährungsfrist von 30 Jahren. Eine Analogie zu kurzen Sonderfristen, insbesondere zu § 34 Abs 1 WEG, § 5 Abs 4 KlGG oder § 27 Abs 3 MRG, lehnt der OGH ab.

Besonders deutlich ist die Entscheidung dort, wo der OGH einen Gleichlauf zwischen dem Rechnungslegungsanspruch des Bestandnehmers im Teilanwendungsbereich des MRG und jenem des Hauptmieters im Vollanwendungsbereich des MRG für geboten hält. Praktische Schwierigkeiten einer späten Rechnungslegung genügen nach Ansicht des Gerichts nicht, um eine vom Gesetz nicht vorgesehene kurze Verjährungsfrist anzunehmen. Wer abrechnungspflichtig ist, müsse eben ordnungsgemäß abrechnen; zusätzlich bleibt dem Bestandgeber der Einwand der Unmöglichkeit nach § 1447 ABGB. Diese Norm befreit den Schuldner, wenn eine ursprünglich mögliche Leistung nachträglich ohne sein Verschulden unmöglich wird. Für den Vermieter bedeutet das konkret: Wer Abrechnungsunterlagen nachweislich und unverschuldet nicht mehr hat, kann sich auf § 1447 ABGB berufen und wird von der Rechnungslegungspflicht befreit – wer sie hingegen pflichtwidrig nicht aufbewahrt hat, kann diese Einrede nicht erheben.¹

Welche Anforderungen eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erfüllen muss

Der OGH knüpft die Anforderungen an die Abrechnung an ihren Zweck: Der Bestandnehmer soll prüfen können, ob Vorschreibung, Überschussrückzahlung oder Nachforderung richtig sind. Deshalb verlangt das Gericht eine übersichtliche und entsprechend aufgegliederte Verzeichnung der im jeweiligen Kalenderjahr angefallenen Kosten, und zwar in einer Form, die für einen durchschnittlichen Bestandnehmer nachvollziehbar ist.

Im konkreten Fall hielt der OGH die beanstandeten Abrechnungen für nicht ordnungsgemäß. Kritisiert wurden insbesondere Sammelpositionen wie „Materialaufwand und Schadensfälle“ und „Instandhaltung und Werbeeinrichtungen“ sowie Positionsbezeichnungen wie „Technische Betriebsführung“, wenn daraus nicht erkennbar war, welche Leistungen genau verrechnet wurden. Außerdem verlangte der OGH im konkreten Fall die Angabe des konkret angewandten Verteilungsschlüssels sowie den Ausweis jener Aufwendungen, die vor der Verteilung abzuziehen waren. Ein bloßer Verweis auf eine Schlussrechnung genügte nicht.

Die beanstandete Erhaltungskostenklausel

Besonders interessant ist die Passage zur Erhaltungskostenüberwälzung. Soweit der Beschluss den Inhalt von Pkt 6.1.2.1. wiedergibt, betraf die Klausel folgende Kostenüberwälzung:

„Überwälzung aller zur Erhaltung des Gebäudes des Einkaufzentrums und der dazu gehörigen Park-, Verkehrs- und Grünflächen notwendigen Ausgaben, der mit der Erhaltung und Verwaltung des Einkaufzentrums verbundenen sonstigen Aufwendungen, die für einen ordnungsgemäßen Betrieb erforderlich sind, der Kosten aller aufgrund von gesetzlichen oder behördlichen Vorschriften vorgenommenen Neueinführungen und Umgestaltungen, sofern diese mit dem Besitze des Einkaufzentrums oder seiner Erhaltung verbunden sind, und weiterer Kosten für nützliche Aufwendungen und Herstellungen, sofern diese im Interesse des Einkaufzentrums notwendig sind“.

Der OGH beanstandete diese Klausel nicht bloß wegen einzelner Formulierungen, sondern wegen ihres inhaltlichen Zuschnitts. Die Beschränkung auf „notwendige“ oder „zweckmäßige“ Aufwendungen half der Vermieterin nicht. Nach der Entscheidung liegt darin keine substanzielle Einschränkung, weil Erhaltung oder nützliche Aufwendungen ohnedies regelmäßig Notwendigkeit oder Zweckmäßigkeit voraussetzen.

Warum die Klausel nach § 879 Abs 3 ABGB nicht hielt

Der OGH erinnert zunächst daran, dass § 879 Abs 3 ABGB auch im Unternehmergeschäft greift, wenn die beanstandeten Klauseln nicht im Einzelnen ausgehandelt wurden. Es reicht gerade nicht, dass einzelne andere Vertragspunkte besprochen oder geändert wurden. Für eine echte Individualabrede braucht es konkrete Gestaltungsfreiheit des Vertragspartners und erkennbare Änderungsbereitschaft des Verwenders gerade in Bezug auf die beanstandete Klausel.

Im vorliegenden Fall waren die beanstandeten Klauseln nach den Feststellungen nicht ausverhandelt und nicht thematisiert. Damit blieb es bei der Kontrolle nach § 879 Abs 3 ABGB. Inhaltlich orientiert sich der OGH am dispositiven Recht als Leitbild eines ausgewogenen Interessenausgleichs. Eine gröbliche Benachteiligung liegt danach schon dann nahe, wenn für die Abweichung keine sachliche Rechtfertigung besteht und die vertragliche Risikoverteilung deutlich aus dem Gleichgewicht gerät.

Für Shoppingcenter besonders bemerkenswert ist der Satz des OGH, dass in der dort nicht ungewöhnlichen „Generalisierung“ einer bestimmten Infrastruktur noch keine angemessene Gegenleistung liegt, die ausnahmsweise eine generelle Überwälzung von Erhaltungskosten rechtfertigen könnte. Auch der Hinweis, die Bestandnehmer müssten diese Kosten ohnehin nur nach einem Verteilungsschlüssel tragen, änderte daran nichts.

Auch der Verzinsungsausschluss fiel

Der OGH bestätigte außerdem die Unwirksamkeit von Pkt 7.5., soweit dort die Verzinsung von überbezahlten Bestandzinsen, Kostenvorauszahlungen, sonstigen Abrechnungsbeträgen sowie der Kaution ausgeschlossen wurde. Die Vermieterin argumentierte zwar mit Einschränkungen des Klauselinhalts, der OGH ließ diese Auslegung aber nicht gelten: Nach objektivem Verständnis schloss die Klausel jegliche Verzinsung aus.

Gerade im Vergleich zur dispositiven Rechtslage und zur im Vertrag gleichzeitig besonders günstigen Stellung der Vermieterin bei Verzugszinsen hielt der OGH die Beurteilung des Berufungsgerichts, der Verzinsungsausschluss sei gröblich benachteiligend, für nicht zu beanstanden.

Bedeutung für die Praxis

Die Entscheidung ist keine spektakuläre Kehrtwende, aber eine sehr brauchbare Bestätigung und Zuspitzung bestehender Grundsätze. Für die Praxis lässt sich daraus klar ableiten: Bei gewerblichen Bestandverträgen in Einkaufszentren genügt es nicht, auf langjährig verwendete Muster zu vertrauen. Wer Erhaltungskosten weit überwälzen will, muss sehr genau auf die Grenze des § 879 Abs 3 ABGB achten. Und wer Betriebskosten abrechnet, sollte die Abrechnung so strukturieren, dass sie auch Jahre später noch ohne Rekonstruktionskunststücke nachvollziehbar ist.

Die eigentliche Schärfe der Entscheidung liegt in der Kombination beider Punkte. Einerseits bestätigt der OGH die lange Verjährung des Rechnungslegungsanspruchs. Andererseits verlangt er eine inhaltlich transparente und belastbare Abrechnung. Das erhöht das Risiko für Vermieter und Betreiber, wenn Vertragsklauseln und Abrechnungspraxis über Jahre hinweg nicht sauber aufgesetzt sind.

OGH, 5 Ob 100/25d, vom 12.03.2026

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Vgl. RIS-Justiz RS0115570↩