Das Jahr 2021 brachte in mehreren Bundesländern Novellen der Bauordnungen, Baugesetze und Raumordnungen mit einer Vielzahl von inhaltlichen Neuerungen.

Hier finden Sie einen Überblick über einige beispielhafte Änderungen der Baugesetze in den Bundesländern Burgenland, Kärnten und Niederösterreich.

Burgenland

Raumplanungsgesetz LGBl. 49/2019 idF LGBl. 27/2021

Das burgenländische Raumplanungsgesetz 2019 wurde mit LGBl. 27/2021 novelliert. Die Änderungen traten mit 6. Mai 2021 in Kraft und sind zum Teil bemerkenswert. Das Gesetz soll Vorsorge für Landesgebiete unter Berücksichtigung der Natur, der abschätzbaren wirtschaftlichen, sozialen und kulturellen Erfordernissen treffen. Das Wohnen sollte insbesondere leistbarer werden, da oftmals unbebautes Bauland gehalten wird.

Mit der Novelle verfolgte der Landtag das Ziel der Mobilisierung von Bauland und die Verhinderung des Hortens von Bauland. Gem. § 24 ist der sparsame Umgang mit Bauland als Priorität zu betrachten, wobei die Mobilisierung zu leistbaren Preisen gem. § 24 b erfolgen soll. Die Gemeinden haben die Verpflichtung, dass den Bürger:Innen leistbares Bauland zur Verfügung steht.

Insbesondere durch die Baulandmobilisierungsabgabe gem. § 24 a soll das Horten und Spekulieren mit unbebautem, aber bereits als Bauland gewidmetem Land verhindert werden. Die Abgabe beträgt zwischen 0,5 und 2,5 % des Grundstückswertes, wobei die Staffelung von der Größe des Grundstücks abhängt (vgl. § 24 a Abs. 6). Das Gesetz sieht einige Ausnahmen von der Besteuerung vor, die zum Teil erstaunen (vgl. § 24a Abs. 2). So fällt die Abgabe in Zeiten von Bausperren und in den ersten drei Jahren ab Erlangung des Eigentums nicht an. Die Abgabe fällt aber auch dann nicht an, wenn bereits mit der Bebauung des Baulandgrundstücks begonnen und dies der Baubehörde angezeigt wurde. Ebenso besteht eine Ausnahme für Grundstücke, die für unter dreißigjährige Kinder „im ortsüblichen Ausmaß“ vorgehalten werden.

Gem. § 24 b hat die Gemeinde die Interessensbeurkundungen und die erzielten Kaufpreise zu verzeichnen und der Landesregierung vorzulegen. Ergibt sich aus diesen Erhebungen, dass ein Baulandmangel besteht, kann die Regierung die Gemeinden zur Ergreifung von Maßnahmen auffordern. Um die Versorgung sicherzustellen, kann eine Gemeinde auch Grundstücke ankaufen. Sowohl Ankaufs- als auch Verkaufspreis an die Bürger:innen sind hierbei limitiert, wobei die Landesregierung mittels Verordnung maximale Quadratmeterpreise festlegt (§ 24b Abs. 5).

Die Landesregierung ist sich auch der wachsenden Herausforderung durch den Klimawandel bewusst. Diesen wird mit der Einführung einer Windkraft- und Photovoltaikabgabe begegnet. Im neuen § 53b wurde überdies gesetzlich festgehalten, dass durch Photovoltaikanlagen und Windkraftanlagen eine Belastung des Landschaftsbildes entsteht. Diese – zumindest leicht kontraintuitiv erscheinende – Maßnahme wird in den Erläuterungen zum Gesetzesentwurf (nur) wie folgt begründet: „Diese Anlagen belasten das Landschaftsbild; es soll daher für das Land und die Gemeinden ein abgabenrechtlicher Ausgleich geschaffen werden. Die Einnahmen durch die Abgabe sollen nach Möglichkeit für Umweltschutz, Klimaschutz, Landschaftsschutz oder ähnliche Zwecke verwendet werden.“ Sohin steht im Raum, dass aus den Einnahmen dieser Windkraft- und Photovoltaikabgabe „andere“ Umwelt- und Klimaschutzmaßnahmen gefördert werden; eine Verpflichtung findet sich diesbezüglich aber nicht im Gesetz. Einzelheiten zur Höhe der Abgabe sollen durch Verordnung festgelegt werden, wobei für Photovoltaikanlagen maximal eine jährliche Abgabe in Höhe von 700,00 Euro pro Hektar beanspruchter Fläche und für Windkraftanlagen maximal eine jährliche Abgabe in Höhe von 3.000,00 Euro pro Megawatt vorgesehen werden kann.

Kärnten

Kärntner Bauordnung: Novelle 2021 (LGBl Nr. 48/2021 und Nr. 59/2021)

Das Augenmerk der Novelle richtete sich auf die Ermöglichung eines rascheren Bauverfahrens. Besonders soll für kleinere Bauvorhaben eine Mitteilung an die Gemeinde reichen. Gem § 7 zählen zu den mitteilungspflichtigen Vorhaben zum Beispiel:

die Errichtung, Abänderung oder der Abbruch von Gebäuden bis zu 25 m², Stützmauern bis 1 m Höhe, Werbe- und Ankündigungsanlagen bis zu 16 m², Baustelleneinrichtungen, Verkehrsflächen bis zu 150 m², Errichtung von Terrassen bis zu 40m², Errichtung von überdachten Stellplätzen bis zu 40m², Anbringung von Sonnenkollektoren oder Photovoltaikanlagen auf der Dachfläche, Wasserbecken sowie die Abdeckung bis zu 80m², etc.
Änderungen von Gebäuden, die sich nur auf das Innere beziehen und tragende Bauteile betreffen, Durchbruch von Außenwänden bis zu 2,5 m², Austausch von Fenstern, etc.
Vorhaben, die in Entsprechung eines behördlichen Auftrages ausgeführt werden.

Vor Beginn der Ausführung der Arbeiten hat eine schriftliche Mitteilung an die Gemeinde zu ergehen. Der Instanzenzug gegen Bescheide der Gemeinde wurde durch die Erneuerung ebenso geändert: gem § 3 ist eine Berufung ausgeschlossen. Eine Beschwerde an das Landesverwaltungsgericht ist demnach zulässig und es kommt zur Verkürzung des Instanzenzuges.

Mit LGBl Nr. 59/2021 erfolgten diverse redaktionelle Änderungen im Zusammenhang mit der Erlassung des Kärntner Raumordnungsgesetzes 2021. Mit diesem Landesgesetz wird die Raumordnung im Bundesland auf eine neue gesetzliche Basis gestellt und die Bestimmungen des Kärntner Raumordnungsgesetzes sowie des Kärntner Gemeindeplanungsgesetzes 1995 in einem Gesetz zusammengeführt.

Kärntner Bauvorschriften: Novelle 2021 LGBl Nr. 48/2021

Mit der Novelle LGBl Nr. 48/2021 wurde u.a. die Bestimmung des § 2 betreffend den Stand der Technik überarbeitet. Abs. 1 sieht nun vor, dass der Stand der Technik durch die Durchführungsverordnungen gemäß § 51 Kärntner Bauvorschriftengesetz bestimmt wird. Wenn die Durchführungsverordnungen gemäß § 51 keinen solchen Stand der Technik bestimmen, ist der Stand der Technik im Sinne dieses Gesetzes der auf den einschlägigen wissenschaftlichen Erkenntnissen beruhende Entwicklungsstand bautechnischer Verfahren, Einrichtungen und Bauweisen, deren Funktionstüchtigkeit erprobt oder sonst erwiesen ist. Bei der Bestimmung des Standes der Technik nach diesem Absatz sind die Verhältnismäßigkeit zwischen dem Aufwand für die erforderlichen Maßnahmen und dem Nutzen für die zu schützenden Interessen zu berücksichtigen. Gegenüber anderen gesetzlichen Bestimmungen (etwa § 8 Z. 2 Produkthaftungsgesetz) scheint diese Formulierung eine gewisse Aufweichung darzustellen. Die Erläuterungen geben keinen Aufschluss darüber, welche konkreten Gedanken den Landesgesetzgeber bei dieser Novelle leiteten. Der ursprüngliche Entwurf sah gänzlich andere Neuerungen vor (etwa die barrierefreie Gestaltung von Ladepunkten für Elektrofahrzeuge sowie die Nachrüstung von öffentlichen Gebäuden mit Notstromeinspeiseinstallationen), welche allesamt jedoch nicht in der letztendlich beschlossenen Novelle mündeten.

Niederösterreich

Bauordnung idF LGBl Nr. 32/2021

Die Novellierung diente vor allem auch der Umsetzung der Energieeffizienzrichtlinie 2012/27/EU und der Gebäudeenergieeffizienzrichtlinie (EU) 2018/844. Neben umfassenden Begriffsbestimmungen im § 4 (ausreichende Belichtung, Barrierefreiheit, bebaute Fläche, Energieausweis, Niedrigstenergiegebäude, …) ist vor allem die Meldepflicht für die Aufstellung, die Entfernung oder den Austausch von Wärmepumpen gem § 16 hervorzuheben, wenn eine Nennleistung von mehr als 70 kW vorliegt. Diese Meldepflicht ist auch gesetzlich vorgesehen für die Errichtung von Klimaanlagen mit einer Nennleistung von mehr als 12 kW auf Bauwerken, für die Errichtung von Heizkesseln mit einer Nennwärmeleistung von nicht mehr als 50 kW, für die Änderung des Brennstoffes eines Heizkessels, oder für die Aufstellung von Öfen. Die Meldepflicht für die Brennstoffänderung wurde eingeführt, um die Sicherheit der Heizkessel auch mit dem neuen Brennstoff zu gewährleisten und um den verpflichtenden Ausstieg aus den fossilen Brennstoffen baubehördlich kontrollieren zu können.

Die Überprüfungspflichten von Zentralheizungen, Wärmepumpen und Klimaanlangen wurden reduziert, sodass nur noch eine für solche mit einer Nennleistung von über 70 kW besteht gem § 32. Nach § 46 neu wird nunmehr definiert, welche Bauwerke barrierefrei zu gestalten sind. Wesentlich ist dabei, dass – nur - Bauwerke oder Bauwerksteile, die für Besucher oder Kunden bestimmten sind, barrierefrei geplant und ausgeführt werden müssen. Es handelt sich dabei um folgende Kategorien von Bauwerken:

Bauwerke für öffentliche Zwecke (z. B. Behörden und Ämter)
Bauwerke für Bildungszwecke (z. B. Kindergärten, Schulen, Hochschulen, Volksbildungseinrichtungen)
Handelsbetriebe mit Konsumgütern des täglichen Bedarfes
Banken
Gesundheits- und Sozialeinrichtungen
Arztpraxen und Apotheken
öffentliche Toiletten
sonstige Bauwerke, die allgemein zugänglich und für mindestens 120 Besucher oder Kunden ausgelegt sind.

Gem § 66a kann die Errichtung einer Photovoltaikanlage verpflichtend sein, so unter anderem:

auf Neu- und Zubauten bei Bauwerken mit einer Fläche von mehr als 300 m²
Auf Neu- oder Zubauten von Nicht-Wohngebäuden ist eine Photovoltaikanlage zu errichten, wenn gemäß § 44 Abs. 1 ein Energieausweis erstellt werden muss und in diesem ein außeninduzierter Kühlbedarf KB*RK bezogen auf das Referenzklima größer als null ausgewiesenen ist.
auf Bauwerken, bei denen Klimaanlagen mit einer Nennleistung von jeweils mehr als 12 kW errichtet werden. Ausnahmen gelten für Bauwerke in Schutzzonen oder erhaltungswürdigen Altortgebieten sowie für Bauwerke mit nur vorübergehendem Bestand.

Mehr Baurecht:

Sabadello Legal ist auf die rechtliche Beratung von Bauherren und Immobilienunternehmen spezialisiert. Wir begleiten unsere Mandanten bei sämtlichen baurechtlichen und raumordnungsrechtlichen Fragestellungen und Verfahren. RA Mag. Andreas Sabadello ist Mitherausgeber des Praxishandbuchs Bau & Recht und trägt regelmäßig zu aktuellen Neuerungen des öffentlichen Baurechts vor. Mehr zu aktuellen gesetzlichen Neuerungen – auch zu den Bundesländern Oberösterreich, Salzburg und Wien finden Sie in der nächsten Ergänzungslieferung des „Praxishandbuch Bau & Recht“, erschienen im Forum Verlag.

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