OGH: Mindestvertragsdauer nach § 29 MRG – Rückdatierung des Vertragsbeginns ist zulässig

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in einem aktuellen Urteil (Geschäftszahl 3Ob67/24k, Entscheidungsdatum 28.10.2024) klargestellt, dass die Mindestvertragsdauer gemäß § 29 Mietrechtsgesetz (MRG) nicht zwingend ab der Unterzeichnung des Mietvertrags laufen muss. Es darf demnach wirksam vereinbart werden, dass die Mindestvertragsdauer bereits vor der Unterfertigung des Mietvertrages begonnen hat, insbesondere wenn - wie im entschiedenen Fall - der Mieter vor diesem Fristbeginn wegen einer neuerlichen Verlängerung angefragt hat.

Rückdatierung von Mietverträgen zulässig

Nach der Entscheidung des OGH kann ein Mietvertrag so gestaltet werden, dass der Beginn des Mietverhältnisses auf ein Datum vor der Unterzeichnung des Vertrags zurückdatiert wird. Dies ist unter folgenden Bedingungen rechtlich unbedenklich:

Gesicherte Nutzung: Der Mieter muss das Mietobjekt während des gesamten Befristungszeitraums nutzen können.
Freiwilligkeit: Der Mieter darf keiner Drucksituation ausgesetzt sein.
Keine Umgehung: Es darf keine Umgehung der Befristungsregelungen vorliegen.

Der OGH betonte, dass ein solcher rückdatierter Befristungsbeginn insbesondere dann unschädlich ist, wenn die Erklärung des Mieters zur Befristung noch vor Fristbeginn erfolgt und die Nutzung des Mietobjekts gewährleistet ist.

Voraussetzungen für wirksame Befristungen

Laut § 29 Abs 1 Z 3 lit b MRG endet ein Mietvertrag mit Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer, sofern diese bei Wohnungen mindestens drei Jahre beträgt. Dies gilt sowohl für den ursprünglichen Vertrag als auch für dessen Verlängerungen. Eine Befristung ist jedoch nur wirksam, wenn:

Schriftform eingehalten wird,
Bestimmtheit des Endtermins gewährleistet ist (z. B. durch datumsmäßige Angabe oder eindeutige Festlegung von Anfangszeitpunkt und Mietdauer),
bei Wohnungen die Mindestdauer von drei Jahren nicht unterschritten wird.

Werden diese Anforderungen nicht erfüllt, entsteht ein unbefristeter Mietvertrag.

Präzedenzfälle bestätigen Rechtsprechung

In mehreren früheren Entscheidungen hat der OGH bereits festgestellt, dass Rückdatierungen von Mietverträgen rechtlich zulässig sind. Beispielsweise wurde in der Entscheidung 5 Ob 123/17z klargestellt, dass der Beginn eines Mietverhältnisses auch auf ein Datum vor der Vertragsunterzeichnung festgelegt werden kann, solange der Mieter nicht benachteiligt wird.

Fazit

Die Entscheidung des OGH zeigt eine gewisse Flexibilität des Mietrechts hinsichtlich der Gestaltung von Mietverträgen. Rückdatierungen des Vertragsbeginns sind zulässig, sofern die Nutzung des Mietobjekts durchgehend gewährleistet ist und keine Drucksituation für den Mieter besteht. Die Einhaltung der Mindestvertragsdauer von drei Jahren bleibt jedoch zwingend. Für Vermieter bleibt diese Vorgehensweise aber eine nur eine Behelfslösung. Der Standard sollte sein, dass sämtliche Vereinbarungen samt Unterschriften jeweils rechtzeitig vorab geleistet werden.

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