Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat in einem aktuellen Urteil (Geschäftszahl 3Ob67/24k, Entscheidungsdatum 28.10.2024) klargestellt, dass die Mindestvertragsdauer gemäß § 29 Mietrechtsgesetz (MRG) nicht zwingend ab der Unterzeichnung des Mietvertrags laufen muss. Es darf demnach wirksam vereinbart werden, dass die Mindestvertragsdauer bereits vor der Unterfertigung des Mietvertrages begonnen hat, insbesondere wenn - wie im entschiedenen Fall - der Mieter vor diesem Fristbeginn wegen einer neuerlichen Verlängerung angefragt hat.

Rückdatierung von Mietverträgen zulässig

Nach der Entscheidung des OGH kann ein Mietvertrag so gestaltet werden, dass der Beginn des Mietverhältnisses auf ein Datum vor der Unterzeichnung des Vertrags zurückdatiert wird. Dies ist unter folgenden Bedingungen rechtlich unbedenklich:

1. Gesicherte Nutzung: Der Mieter muss das Mietobjekt während des gesamten Befristungszeitraums nutzen können.
2. Freiwilligkeit: Der Mieter darf keiner Drucksituation ausgesetzt sein.
3. Keine Umgehung: Es darf keine Umgehung der Befristungsregelungen vorliegen.

Der OGH betonte, dass ein solcher rückdatierter Befristungsbeginn insbesondere dann unschädlich ist, wenn die Erklärung des Mieters zur Befristung noch vor Fristbeginn erfolgt und die Nutzung des Mietobjekts gewährleistet ist.

Voraussetzungen für wirksame Befristungen

Laut § 29 Abs 1 Z 3 lit b MRG endet ein Mietvertrag mit Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer, sofern diese bei Wohnungen mindestens drei Jahre beträgt. Dies gilt sowohl für den ursprünglichen Vertrag als auch für dessen Verlängerungen. Eine Befristung ist jedoch nur wirksam, wenn:

• Schriftform eingehalten wird,
• Bestimmtheit des Endtermins gewährleistet ist (z. B. durch datumsmäßige Angabe oder eindeutige Festlegung von Anfangszeitpunkt und Mietdauer),
• bei Wohnungen die Mindestdauer von drei Jahren nicht unterschritten wird.

Werden diese Anforderungen nicht erfüllt, entsteht ein unbefristeter Mietvertrag.

Präzedenzfälle bestätigen Rechtsprechung

In mehreren früheren Entscheidungen hat der OGH bereits festgestellt, dass Rückdatierungen von Mietverträgen rechtlich zulässig sind. Beispielsweise wurde in der Entscheidung 5 Ob 123/17z klargestellt, dass der Beginn eines Mietverhältnisses auch auf ein Datum vor der Vertragsunterzeichnung festgelegt werden kann, solange der Mieter nicht benachteiligt wird.

Fazit

Die Entscheidung des OGH zeigt eine gewisse Flexibilität des Mietrechts hinsichtlich der Gestaltung von Mietverträgen. Rückdatierungen des Vertragsbeginns sind zulässig, sofern die Nutzung des Mietobjekts durchgehend gewährleistet ist und keine Drucksituation für den Mieter besteht. Die Einhaltung der Mindestvertragsdauer von drei Jahren bleibt jedoch zwingend. Für Vermieter bleibt diese Vorgehensweise aber eine nur eine Behelfslösung. Der Standard sollte sein, dass sämtliche Vereinbarungen samt Unterschriften jeweils rechtzeitig vorab geleistet werden.

Sabadello Legal bietet umfassende und zielgerichtete Unterstützung für Vermieter in allen mietrechtlichen Angelegenheiten. Wir stehen Ihnen zur Seite bei der rechtssicheren Gestaltung und Prüfung von Mietverträgen, der Durchsetzung von Ansprüchen gegen säumige Mieter und der Abwicklung von Kündigungen – auch bei komplexen Sachverhalten. Unsere erfahrenen Rechtsanwälte beraten Sie zu aktuellen gesetzlichen Vorgaben und entwickeln praxisorientierte Lösungen, um Ihre Rechte als Vermieter zu schützen und durchzusetzen.

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In a recent decision, the Austrian Supreme Court (OGH) confirmed the liability of a pharmaceutical company and a manufacturer due to an instruction error involving a codeine-based cough syrup. Unlike construction or manufacturing defects, where the product itself is defective, the error in this case was exclusively related to the defective package insert. The insert failed to adequately warn about the potentially fatal risks of the medication, especially for children, in cases of overdose, interaction with other medications, or pre-existing conditions such as pneumonia.For the German version of this article, kindly refer to the PDF linked below (bottom of this page under "Files").

Liability of the Second Defendant as an Apparent Manufacturer

The second defendant was held liable as an apparent manufacturer under § 3 PHG, despite arguing that it merely acted as a "contract manufacturer" for the first defendant (the marketing authorization holder). The OGH rejected this argument, ruling that the second defendant's identification as the "manufacturer" in the package insert created the impression that it was responsible for the final product. In a pivotal part of its reasoning, the OGH stated:

“Even if the second defendant was not responsible for the content of the package insert and could not amend it via the BASG, it has not claimed that it lacked the ability to influence the first defendant as its contractual partner to ensure the regular updating of the package insert in line with the professional information.”

This passage highlights that the second defendant was liable not only due to its identification as the manufacturer but also because it failed to take adequate measures to ensure the accuracy and currency of the package insert. Even if it could not create the insert itself, it should have exerted influence on the first defendant.

Key Findings of the Supreme Court on Apparent Manufacturer Liability

1. Identification as Manufacturer: The second defendant was listed as the "manufacturer" in the package insert. From the consumer’s perspective, this established responsibility for the entire product.

2. Responsibility for Safety: Even as a contract manufacturer, the second defendant should have ensured that the product was delivered with an accurate package insert.

3. Duty to Influence: The second defendant had the ability to influence the first defendant to correct errors in the package insert. Its failure to do so was a critical factor in the ruling.

Additional Note

The first defendant, as the marketing authorization holder, was also held liable. It argued that the package insert was part of the mandatory approval documentation (§ 9 Abs 1 Z 7 AMG) and thus subject to regulatory authorization. However, the OGH reaffirmed the prevailing view that regulatory approval of a medication does not preclude liability under the PHG.

Sabadello Legal regularly assists Austrian and international clients with matters of product liability and product safety. We advise and represent renowned brand manufacturers in connection with product recalls as well as in proceedings concerning alleged claims for damages and recourse claims.

Erwin Fuchs als Vortragender bei der Tagung „Neuerungen im Arbeitsrecht“

Wir freuen uns, bekannt zu geben, dass Mag. Erwin Fuchs als Vortragender bei der bevorstehenden Tagung „Neuerungen im Arbeitsrecht“ der ARS Akademie auftreten wird. Die Veranstaltung findet am 25. und 26. November 2024 in Wien statt und beleuchtet umfassend aktuelle Entwicklungen des Arbeitsrechts.

Mag. Fuchs wird am 25. November 2024 von 13:00 bis 15:00 Uhr einen Vortrag zum Thema Datenschutz im Dienstverhältnis halten. Dabei wird er insbesondere auf folgende Aspekte eingehen:

• Einsichts- und Informationsrechte des Betriebsrates zu personenbezogenen Daten der Arbeitnehmer:innen
• Praktische Herausforderungen und Lösungsansätze im Umgang mit sensiblen Daten im Arbeitsumfeld

Die Tagung bietet eine ideale Gelegenheit, um sich über die neuesten rechtlichen Rahmenbedingungen zu informieren und praktische Einblicke in den Umgang mit den komplexen Anforderungen des Arbeitsrechts zu erhalten. Sie richtet sich an Personalleiter:innen, Geschäftsführer:innen, Betriebsräte, Rechtsanwält:innen und andere Expert:innen im Arbeitsrecht.