6 Ob 118/25h, decision of 13 Aug 2025

Summary

Austria’s Supreme Court (OGH) reaffirmed that a landlord’s duty is to provide ordinary (average) usability for the agreed purpose; the landlord does not guarantee that all circumstances existing at lease inception will remain unchanged. A later ordinary development on a neighbouring plot - even if less convenient for the tenant - does not, by itself, trigger rent reduction where the premises remain ordinarily usable for the contracted purpose. The tenant’s claim to reclaim paid rent due to decreased usabilty of the lease property failed.

Background

The tenant has operated a scrap-metal business on the leased site since 1981/82 under a contract allowing use “for commercial purposes”. No promises about neighbouring land, operating hours, business type or structure were made in the lease contract. In late 2022, the landlord’s adjacent property was built up with a residential project. The business could still be conducted on the leased site, though with lower capacity and higher logistics effort; there were no limits on opening hours or deliveries. Both lower courts dismissed the claim.

The Decision

The OGH rejected the tenant's extraordinary appeal. Key points:

• § 1096(1) ABGB – “Brauchbarkeit” (usability): Absent different agreement, the landlord owes ordinary (average) usability measured against the contractual purpose and common practice. Whether that threshold is met is a case-by-case assessment.
• No guarantee of static surroundings: A tenant may require freedom from material disturbance in the agreed use, but not preservation of all circumstances as they stood at contract signing.
• Neighbouring development ≠ automatic rent reduction: Ordinary urban development of a neighbouring plot does not per se justify a reduction, even if the former undeveloped state benefited the tenant.
• Still ordinarily usable here: The site remained fit for the scrap-metal business; no essential curtailment of the operation was required. Issues around the landlord’s protective/care duties were not decisive for assessing a rent-reduction claim.

Key takeaways for landlords

1. Contract purpose rules: If your lease states a broad purpose (e.g., “for commercial purposes”), you typically owe ordinary usability, not a tailor-made operating environment.
2. No “environment freeze” duty: You are not a guarantor that the neighbourhood or site surroundings will remain as at lease start.
3. Urban development is expected: Ordinary construction on neighbouring plots generally doesn’t trigger rent reduction where ordinary usability persists.

Standort: Wien | Start: ab Oktober 2025
Arbeitszeit: Teilzeit (25–35 h/Woche) oder Vollzeit

Verstärkung für unsere Kanzlei gesucht.

Wir suchen eine erfahrene Person mit fundierter Praxis im Sekretariatsbereich, die unser Team bei der effizienten Abwicklung von Kurrentien – insbesondere Mietzins- und Räumungsklagen – unterstützt. Wenn Sie gern strukturiert und eigenverantwortlich arbeiten, freuen wir uns auf Ihre Bewerbung. Auch Wiedereinsteiger:innen sind ausdrücklich willkommen.

Ihre Aufgaben

• Selbstständige Vorbereitung von Mahnschreiben und Mahnklagen sowie Mietzins- und Räumungsklagen
• Fristen- und Aktenverwaltung
• Unterstützung bei Zahlungszuordnung, Fremdgeldkontenabgleich und Kontrolle von Kontenblättern
• Schreiben nach Diktat (digital) bzw. Kontrolle der KI-gestützten Transkriptionen
• Mandantenkontakt, Schriftverkehr und Telefonbetreuung
• Honorarverrechnung

Arbeitszeit & Modelle

• 25–35 Stunden/Woche (Teilzeit) oder Vollzeit – 4- oder 5-Tage-Woche möglich
• Planbare Kernzeiten für Telefon/ERV (z. B. 9–15 Uhr); übrige Zeit flexibel nach Vereinbarung
• Aufstockung der Stunden bei beiderseitigem Interesse möglich

Ihr Profil

• Mindestens 3 Jahre einschlägige Berufserfahrung in einer Anwaltskanzlei
• Spezialisierung auf Kurrentien – insbesondere im Mietrecht
• Exzellente Deutschkenntnisse in Wort und Schrift; sehr gute Rechtschreibung, Genauigkeit und Eigenverantwortung
• Sicherer Umgang mit Kontenblättern und Zahlungszuordnung
• Erfahrung mit JurXpert ist ein großer Vorteil
• Sehr gute EDV-Kenntnisse (MS Office); Englischkenntnisse von großem Vorteil
• Teamorientiertes, diskretes und strukturiertes Arbeiten

Wir bieten

• Anspruchsvolle, abwechslungsreiche Tätigkeit mit viel Eigenverantwortung
• Modern organisierte Kanzlei mit klaren Abläufen
• Kollegiales, ruhiges Arbeitsumfeld mit langfristiger Perspektive
• Teilzeit oder Vollzeit mit geregelten Arbeitszeiten
• Jubiläumsgelder bereits ab 5 Jahren Kanzleizugehörigkeit
• Zuschüsse zu Öffi-Tickets (z. B. Wiener Linien Jahreskarte)
• Gehalt ab € 2.700 brutto (bei Vollzeit/40 h), aliquot bei Teilzeit – Überzahlung je nach Qualifikation und Erfahrung
• Zentrale Lage in unmittelbarer Nähe zu Wien Mitte

Interesse? Wir freuen uns auf Ihre Bewerbung an:

Standort: Wien | Start: ab Oktober 2025

Wir suchen motivierte Student:innen der Rechtswissenschaften oder des Wirtschaftsrechts ab Oktober 2025 zur Unterstützung unseres Teams in Wien.
Bei geringfügiger Beschäftigung beträgt die Arbeitszeit 10–12 Wochenstunden, üblicherweise an zwei (Halb-)Tagen pro Woche. Wenn du mehr arbeiten und verdienen möchtest, ist auch eine höhere Stundenzahl möglich. Auf Prüfungen und Lernphasen nehmen wir in allen Fällen Rücksicht.

Dein Aufgabengebiet

• Inkassofälle (Mietzins- und Räumungsverfahren, Forderungsbetreibung für Webshops)
• Juristische Recherchen und Unterstützung bei Schriftsätzen
• Selbständige Mitarbeit im Marken- und Wettbewerbsrecht
• Administrative Tätigkeiten
• Gerichtsgänge und Behördenwege

Dein Profil

• Erfolgreich abgeschlossener Einführungsabschnitt (Module aus dem judiziellen Abschnitt von Vorteil)
• Sehr gute Deutsch- und Rechtschreibkenntnisse
• Gute MS-Office-Kenntnisse (Teams, Outlook, Word, Excel)
• Sehr gute Englischkenntnisse
• Präzise, verlässliche und selbständige Arbeitsweise
• Höfliche Umgangsformen, professionelles Auftreten
• Erste Erfahrungen in einem Dienstleistungsunternehmen von Vorteil

Wir bieten

• Praxisnahen Einblick in die anwaltliche Tätigkeit
• Modernes Büro im Herzen Wiens und ein wertschätzendes Team
• Flexible Arbeitszeiten, abgestimmt auf dein Studium
• Möglichkeit zur Stundenaufstockung in der vorlesungsfreien Zeit
• Positive Arbeitsatmosphäre mit Fokus auf Entwicklung

Entlohnung

Kollektivvertragliches Mindestgehalt (Vollzeitbasis, 40h/Woche) EUR 1.967,00 brutto.
Die tatsächliche Entlohnung richtet sich nach Qualifikation und vereinbarten Wochenstunden.
Eine geringfügige Beschäftigung ist möglich.

Bewerbung